Was ist eine Logistikimmobilie? Arten und Kennzahlen

Eine Logistikimmobilie ist ein Gebäude, das für das Lagern, Umschlagen, Kommissionieren und Verteilen von Waren gebaut wurde. Typisch sind eine große, stützenarme Halle, viele Rampentore, ein Hof für Sattelzüge und ein kleiner Büroanteil. Nach ihrer Aufgabe unterscheidet man vor allem Umschlag-, Lager- und Distributionsimmobilien, dazu Formate für die letzte Meile und Light Industrial.

In der Praxis entscheidet die Einordnung darüber, welche Hallen überhaupt in Frage kommen, welche Miete angemessen ist und ob ein Gebäude in zehn Jahren noch vermietbar ist.

Logistikimmobilie: Definition und Abgrenzung

Der Begriff ist nicht gesetzlich definiert. Im Bauplanungsrecht ist eine Logistikhalle schlicht ein Gewerbe- oder Industriebau; ob sie im Gewerbe- oder Industriegebiet zulässig ist, hängt vor allem von Lkw-Verkehr, Betriebszeiten und Lärm ab. In der Immobilienwirtschaft hat sich trotzdem ein recht klares Bild durchgesetzt.

Von einer gewöhnlichen Lagerhalle unterscheidet sich eine Logistikimmobilie durch drei Dinge:

• Maßstab: Marktberichte großer Maklerhäuser erfassen Lager- und Logistikflächen meist ab einigen tausend Quadratmetern, „Big Box“ steht für sehr große Einheiten im fünfstelligen Bereich.
• Durchsatz: Die Halle ist für Warenfluss gebaut. Tore, Hof und Hallenhöhe sind auf viele Bewegungen pro Tag ausgelegt.
• Drittverwendbarkeit: Ein Investor baut so, dass nach dem ersten Mieter ein zweiter einziehen kann. Deshalb ähneln sich die Datenblätter moderner Hallen so stark.

In einer Studie aus dem Jahr 2016 für die Initiative Logistikimmobilien (Logix) hat die Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services SCS Logistikimmobilien nach ihrer Funktion in der Wertschöpfungskette in fünf Typen unterteilt und den Ansiedlungseffekt auf 37 bis 53 Arbeitsplätze je Hektar Grundstück beziffert.¹ Die Einteilung nach Funktion hat sich in der Vermietungspraxis gehalten, wenn auch mit etwas anderen Namen.

Welche Arten von Logistikimmobilien gibt es?

Die folgende Einteilung ist in der Vermietungspraxis gängig. Ihr Vorteil: Sie geht vom Prozess des Mieters aus statt von der Optik der Halle. Die Grenzen sind fließend, viele Objekte vereinen zwei Funktionen unter einem Dach.

Cross-Dock ist kein Lager mit wenig Regal

Bei einer Umschlagsimmobilie ist der Hof wichtiger als die Halle. Es zählt, wie viele Fahrzeuge gleichzeitig andocken und wie schnell Paletten quer durch die Halle wandern. Eine Unterkante Binder von 12 m ist dafür verschenkt; ein zusätzlicher Meter Hoftiefe nicht.

Distribution ist das Allroundformat

Die meisten spekulativ errichteten Neubauten sind Distributionshallen. Sie taugen als Lager, für Umschlag oder für E-Commerce und sind damit für Investoren das sicherste Produkt. Für Mieter bedeutet das viel Auswahl, aber selten ein Gebäude, das genau auf einen Prozess zugeschnitten ist.

Light Industrial wächst

Light Industrial verbindet Lager, Werkstatt und Büro. Laut der Initiative Light Industrial und bulwiengesa stieg der Flächenumsatz in diesem Segment zuletzt um 30 % auf rund 1,68 Millionen m², das Investmentvolumen um 59 % auf rund 1,15 Milliarden Euro.² Für Unternehmen, die neben dem Lagern auch montieren oder reparieren, ist das die passendere Halle als eine reine Big Box.

Die Kennzahlen, mit denen Sie Hallen vergleichen

Beim Vergleich zweier Logistikimmobilien lohnt es sich, mit dem Prozess anzufangen und erst danach auf die Miete zu schauen. Auf diese Kennzahlen kommt es im Exposé an:

Die Werte für Höhe, Boden und Tore sind keine Norm; Vergleichsbasis ist ein einzelnes Neubau-Exposé, nicht eine Marktstatistik. Was hinter den einzelnen Zahlen steckt und wo Sie nachfragen sollten, steht im Beitrag zum Ausstattungsstandard moderner Hallen.

Entscheidungsmatrix: Welcher Typ passt zu Ihrem Prozess?

Die Matrix ordnet typische Prozessmerkmale den Hallentypen zu. Je mehr Kreuze in einer Spalte landen, desto eher ist das Ihr Format.

Die Matrix ersetzt keine Planung, sie verhindert aber, dass Sie Exposés für den falschen Hallentyp anfordern.

Fordern Sie mit jedem Exposé den Hallenplan mit Stützenraster an. Ein Raster, das nicht zu Ihrer Regalplanung passt, kostet pro Gang Stellplätze, und das merkt man im Exposé nicht. Ein Regalplaner sieht es in wenigen Minuten.

Wo Logistikimmobilien in NRW entstehen

Nordrhein-Westfalen hat mit den Häfen am Rhein, dem dichten Autobahnnetz und der Nähe zu den Niederlanden und Belgien einige der gefragtesten Logistikregionen Deutschlands. Der Logistikimmobilien-Seismograph von Logivest sah im Ranking 2025/2026 Duisburg/Niederrhein mit rund 310.000 m² Neubau auf Platz 1 und die Kölner Bucht mit rund 250.000 m² auf Platz 2.⁴

Gleichzeitig ist moderne Fläche knapp. CBRE meldete für 2025 einen Leerstand großer Hallen in NRW von 3,2 %.⁵ Das wirkt sich auf die Wahl des Typs aus: Ein Gesuch, das auf ein Spezialformat festgelegt ist, etwa Cross-Dock mit Toren auf beiden Seiten, trifft auf weniger Angebote als eines, das auch eine Distributionshalle akzeptiert.

Ein wachsender Teil der neuen Hallen entsteht auf früheren Industrieflächen, warum, erklärt der Vergleich Brownfield oder Greenfield.

Wie groß ist Ihr Bedarf wirklich?

Aus unserer Sicht ist es der teuerste Planungsfehler, Spitzenbestände als Dauerbedarf anzusetzen. Wer im Weihnachtsgeschäft 30 % mehr Paletten hat, braucht deshalb nicht dauerhaft 30 % mehr Halle. Ein nüchterner Blick auf die Auslastung über zwölf Monate, kombiniert mit einer Lösung für die Spitze, spart Fläche und Miete. Diese Fragen helfen dabei:

• Wie lange bleibt eine Palette im Durchschnitt im Lager: Stunden, Tage, Wochen?
• Wie viele Lkw kommen und gehen an einem Spitzentag, und zu welchen Uhrzeiten?
• Wird nur gelagert oder auch kommissioniert, verpackt, montiert, repariert?
• Welche Lagerguthöhe ist geplant, und welche Ware lagert (Brandlast, Gefahrstoffe, Temperatur)?
• Ist Automatisierung in den nächsten Jahren denkbar? Dann zählen Bodenebenheit und Stromanschluss, wie wir für automatisierte Lager beschreiben.
• Wie viele Mitarbeitende arbeiten im Schichtbetrieb, und wie kommen sie zur Arbeit?