Warehouse mieten: Der Ausstattungsstandard moderner Hallen

Wer ein Warehouse mieten will, vergleicht Datenblätter neuer Hallen. Ein frei abrufbares Neubau-Exposé aus Ahrensburg nennt zum Beispiel 10 bis 12 m lichte Höhe, eine Bodenlast von mehr als 5 t/m², mindestens ein Rampentor je 1.000 m², mindestens 35 m Rangierfläche, Stützenabstände über 12,5 m und ESFR-Sprinkler.¹ Ob andere Neubauten ähnlich ausgestattet sind, sollten Sie im Einzelfall vergleichen, eine Norm sind sie nicht. Ob sie zu Ihrem Betrieb passen, ist die eigentliche Frage.

Ein Datenblatt beantwortet, was gebaut wurde. Ob Ihr Regalsystem in das Stützenraster passt, ob die Sprinkleranlage Ihre Ware abdeckt oder ob der Hof bei voller Belegung noch funktioniert, steht dort nicht.

Das Datenblatt im Überblick

Die ersten vier Zeilen entscheiden, ob der Betrieb funktioniert. Die übrigen bestimmen vor allem die Kosten und wie gut sich die Halle in zehn Jahren noch vermieten lässt.

Lichte Höhe und Bodenlast: das Volumen nutzen

Die lichte Höhe bestimmt, wie viel Volumen über der gemieteten Grundfläche nutzbar ist. Bei 10 bis 12 m Unterkante Binder passen je nach Palettenhöhe rechnerisch fünf bis sechs Lagerebenen übereinander. In einer älteren Halle mit 7 m sind es deutlich weniger, und die Miete je Palettenstellplatz steigt entsprechend.

Zwei Feinheiten gehen in Gesprächen gern unter. Unterkante Binder ist nicht gleich nutzbare Höhe: Sprinklerleitungen, Leuchten und Rauchabzüge hängen unter dem Dach, und die Sprinklerregeln verlangen zusätzlich Abstand zwischen Lagergut und Sprinklerkopf. Außerdem ist Flächenlast etwas anderes als Punktlast. Eine Angabe wie 5 t/m² (50 kN/m²) beschreibt eine gleichmäßig verteilte Last, ein Hochregal leitet sein Gewicht aber über kleine Fußplatten ab. Maßgeblich ist die zulässige Punktlast je Stütze aus der Statik.

Für Schmalgangstapler oder automatische Systeme zählt zusätzlich die Ebenheit des Bodens. Bei leitliniengeführten Schmalgangstaplern gilt DIN 15185 als Mindestanforderung, die allgemeine Toleranznorm DIN 18202 reicht dafür in der Regel nicht.² Einen Boden nachträglich zu schleifen ist teuer, und welche Systeme besonders empfindlich sind, zeigt unser Beitrag zu AutoStore, Shuttle und Robotern.

Tore, Hof und Verkehr: wo Hallen im Alltag scheitern

Ein Rampentor je 1.000 m² ist ein Faustwert aus dem Beispiel-Exposé, kein Normwert, und als Ausgangswert für eine Distributionshalle brauchbar. Ein reines Lager mit langen Verweildauern kommt mit weniger aus, ein Umschlagbetrieb braucht deutlich mehr. Die richtige Zahl ergibt sich aus Ihrem Verkehr, wie die Beispielrechnung unten zeigt.

Bei der Hoftiefe ist es ähnlich. Eine Rangierfläche von mindestens 35 m reicht in vielen Fällen, damit ein Sattelzug rangieren kann, ohne die Nachbarrampe zu blockieren. Kritisch wird es, wenn Wechselbrücken oder Auflieger auf dem Hof abgestellt werden sollen oder wenn sich mehrere Mieter einen Hof teilen. Dann zählt die Zahl separater Lkw-Stellplätze mehr als die Tiefe.

Beispielrechnung: Wie viele Tore braucht eine 20.000 m² Halle?

Die folgende Rechnung ist ein Beispiel mit offengelegten Annahmen, keine Planungsgrundlage. Sie zeigt, wie stark der Prozess die Torzahl bestimmt.

Im Lagerfall wäre der Faustwert großzügig, im Distributionsfall knapp. Setzen Sie Ihre eigenen Zahlen ein, idealerweise aus der Sendungsstatistik des letzten Jahres mit dem stärksten Monat.

Wie sich Lkw auf Hof und Zufahrt stauen, sehen Sie bei einer bestehenden Halle am besten zur Spitzenzeit des Vormieters. Bei Neubauten hilft ein Blick in das Verkehrsgutachten aus der Genehmigung.

Brandschutz: Sprinkler sind eine Frage der Ware

Die Muster-Industriebau-Richtlinie (in NRW gilt die bauaufsichtlich eingeführte Fassung) verlangt in Lagergebäuden und Lagerbereichen bei Lagerguthöhen von mehr als 7,5 m selbsttätige Feuerlöschanlagen; ohne Löschanlage sind Lagerbereiche in Abschnitte von höchstens 1.200 m² mit Freiflächen zu unterteilen.³ Moderne Logistikhallen mit hohen Regalen haben deshalb in aller Regel eine Sprinkleranlage. Geplant wird sie meist nach VdS CEA 4001, den Sprinklerrichtlinien der Versicherer, die in der Ausgabe von Januar 2024 vorliegen,⁴ oder nach den Data Sheets von FM Global. Die VdS-Richtlinie enthält auch Schutzkonzepte für ESFR-Sprinkler.⁵

ESFR steht für Early Suppression, Fast Response. Diese Deckensprinkler sollen einen Brand früh unterdrücken und kommen bei vielen Lagerkonstellationen ohne zusätzliche Regalsprinkler aus, was die Regalplanung flexibler macht. Die Auslegung hängt aber immer an Lagerguthöhe, Lagerart und Ware. Kunststoffe, Aerosole oder bestimmte Verpackungen können eine Anlage überfordern, die für Kartonware ausgelegt ist.

Fragen Sie deshalb genauer als nur „Ist gesprinklert?“:

• Nach welchem Regelwerk und für welche Warenkategorie ist die Anlage ausgelegt?
• Bis zu welcher Lagerguthöhe gilt der Schutz?
• Sind Regalsprinkler nötig, wenn Sie höher oder anders lagern?
• Akzeptiert Ihr Versicherer die Anlage für Ihre Ware?

Energie und Ladeinfrastruktur: die Kosten der nächsten zehn Jahre

LED-Beleuchtung ist bei Neubauten Standard und senkt den Stromverbrauch spürbar gegenüber alten Leuchtstoffröhren. Wichtiger wird das Dach. In NRW müssen neue Nichtwohngebäude, deren Bauantrag nach dem 1. Januar 2024 gestellt wurde, Solaranlagen erhalten; die Solaranlagen-Verordnung verlangt mindestens 30 % der Bruttodachfläche.⁶ Auf einer großen Halle kommt so eine Leistung zusammen, die für Beleuchtung, Büro und die Ladegeräte der Flurförderzeuge reichen kann.

Offen bleibt dabei, wer den Strom bekommt. Manche Vermieter betreiben die Anlage selbst und speisen ein, andere verkaufen den Strom an den Mieter. Für Sie zählt der Preis je Kilowattstunde im Vergleich zum eigenen Liefervertrag.

Bei den Parkplätzen schreibt das Gebäude-Elektromobilitätsinfrastruktur-Gesetz für neue Nichtwohngebäude mit mehr als sechs Stellplätzen vor, dass mindestens jeder dritte Stellplatz Leitungsinfrastruktur erhält und mindestens ein Ladepunkt errichtet wird.⁷ Für elektrische Lkw reicht das nicht. Wer die Flotte umstellen will, braucht vor allem Netzanschlussleistung, und die lässt sich nachträglich nur mit viel Vorlauf erhöhen. Welche Rolle Zertifikate und Verbrauchsdaten spielen, erläutert unser Beitrag zu ESG in der Logistikimmobilie.

Hof vor Höhe: wie wir das Datenblatt gewichten würden

Aus unserer Sicht bekommt die lichte Höhe beim Vergleich zu viel Gewicht und der Hof zu wenig. Dabei lässt sich fehlende Höhe teilweise durch eine dichtere Regalplanung ausgleichen, ein zu kleiner Hof dagegen gar nicht. Auch das Stützenraster wird unterschätzt: Passt es nicht zur Regalplanung, gehen pro Gang Stellplätze verloren, und das steht in keinem Exposé. Unser Rat ist deshalb, den Hallenplan mit Raster früh an den Regalplaner zu geben, bevor über Miete verhandelt wird.

Vergleichsbogen für zwei bis drei Exposés

Übertragen Sie die Tabelle in eine Tabellenkalkulation und füllen Sie je Halle eine Spalte aus. Jede leere Zelle ist eine Frage für den nächsten Termin.