Brownfield oder Greenfield: Woher neue Logistikflächen kommen

Brownfield bezeichnet in der Logistik den Neubau auf einer früher genutzten, meist industriellen Fläche, Greenfield den Bau auf bisher unbebautem Land. In Deutschland entstand im ersten Halbjahr 2025 erstmals mehr als die Hälfte des Logistikneubaus auf Brownfields, im Ruhrgebiet sind es nach Angaben von Logivest rund 90 % der Entwicklungen.¹ Für Mieter bedeutet das in vielen Fällen bessere Lagen, aber längere und weniger planbare Vorläufe.

Die Suche nach einer neuen, großen Halle in NRW führt also sehr wahrscheinlich auf eine ehemalige Industriefläche.

Warum Logistik auf Brownfields ausweicht

Der wichtigste Grund ist schlicht Flächenmangel. Unbebautes Land für große Gewerbegebiete ist knapp und politisch umkämpft. Die Bundesregierung will die tägliche Neuinanspruchnahme für Siedlungs- und Verkehrsflächen bis 2030 auf unter 30 Hektar senken; im Zeitraum 2021 bis 2024 lag sie noch bei rund 50 Hektar pro Tag.² Neue Gewerbegebiete auf der grünen Wiese stoßen deshalb in vielen Gemeinden auf Widerstand.

Gleichzeitig hat NRW durch Bergbau, Stahl und Autoindustrie viele ehemalige Industrieflächen: Zechen, Stahlwerke, Kraftwerke, Werksgelände. Viele dieser Flächen liegen gut, mit Autobahnanschluss, Gleis oder Hafen, und sind planungsrechtlich bereits als Industrie- oder Gewerbegebiet eingeordnet.

Der dritte Grund ist ESG. Ein Neubau auf einer revitalisierten Fläche verbraucht keinen zusätzlichen Boden. Für Investoren, die über Nachhaltigkeit berichten müssen, ist das ein Argument. Logivest nennt neben Flächenknappheit ausdrücklich Nachhaltigkeitsziele als Treiber.¹ Was ESG für Mieter konkret bedeutet, steht im Artikel ESG in der Logistikimmobilie.

Brownfield-Logistik in NRW: Beispiele und Zahlen

NRW ist bei der Neubautätigkeit vorn. Im Logistikimmobilien-Seismograph 2025/2026 von Logivest lag die Region Duisburg/Niederrhein mit rund 310.000 m² Neubau auf Platz 1, die Kölner Bucht mit rund 250.000 m² auf Platz 2.³ Bundesweit begann 2025 der Bau von rund 3,4 Millionen m² Logistikfläche, etwa eine Million m² weniger als im Vorjahr.⁴

Typisch für die Region sind Projekte auf früheren Werksgeländen. Genannt werden etwa ein Logistikpark von MLP in Gelsenkirchen auf dem Gelände eines früheren Thyssen-Drahtwerks und eine Entwicklung von Panattoni auf dem früheren Ford-Gelände in Köln-Niehl.¹³

Brownfield und Greenfield im Vergleich

Für Mieter ist die Lage meist der stärkste Vorteil eines Brownfields. Viele frühere Industrieflächen liegen dort, wo Beschäftigte wohnen und Verkehrswege gebündelt sind. Das hilft bei der Personalgewinnung, einem Thema, das in Schichtbetrieben schwerer wiegen kann als ein Euro Miete.

Entscheidungsmatrix: Brownfield oder Greenfield für Ihr Gesuch

Ob ein Brownfield-Projekt für Sie die bessere Wahl ist, hängt davon ab, wie Sie die Kriterien gewichten. Die Matrix zeigt ein Beispiel; die Gewichte sind Annahmen für einen Distributionsbetrieb mit Schichtarbeit und sollten durch Ihre eigenen ersetzt werden. Bewertet wird von 1 (schwach) bis 3 (stark).

In diesem Beispiel liegen beide Varianten fast gleichauf. Verschiebt ein Unternehmen das Gewicht auf Terminsicherheit, weil der alte Mietvertrag fest endet, kippt das Ergebnis zum Greenfield; zählt vor allem die Personalgewinnung, gewinnt das Brownfield deutlich.

Was Mieter bei Brownfield-Projekten beachten sollten

Zeitplan mit Puffer

Altlasten, Fundamente alter Anlagen oder Kampfmittel tauchen manchmal erst beim Aushub auf. Ein Termin, der auf einer Brache genannt wird, ist deshalb vor Abschluss der Bodenuntersuchung mit Vorsicht zu lesen. Bei einer Vorvermietung auf einer Brache verdienen die Verzugsregeln deshalb besondere Aufmerksamkeit, und welche Klauseln dafür in Frage kommen, listen wir beim Logistik-Neubau mit Pre-Let auf.

Altlasten und Haftung

Für schädliche Bodenveränderungen kann nach dem Bundes-Bodenschutzgesetz neben dem Verursacher auch der Eigentümer und der Inhaber der tatsächlichen Gewalt über ein Grundstück verantwortlich sein.⁵ Inhaber der tatsächlichen Gewalt kann auch ein Mieter sein. In der Praxis wird ein sauber sanierter Neubau selten Probleme machen. Trotzdem gehört in den Mietvertrag eine Regelung, dass Sie für Belastungen, die vor Ihrem Einzug bestanden, nicht einstehen müssen. Wie weit eine solche Freistellung trägt, ist eine Rechtsfrage, die ein Anwalt für Ihren Vertrag klären sollte.

Zustand bei Einzug dokumentieren

Lassen Sie sich die Ergebnisse der Bodenuntersuchung und den Sanierungsnachweis geben, soweit sie die Mietfläche betreffen. Für Betriebe, die selbst mit wassergefährdenden Stoffen arbeiten, ist ein dokumentierter Ausgangszustand doppelt wichtig: Er zeigt beim Auszug, was Sie verursacht haben und was nicht.

Die erste Frage an den Entwickler gilt dem Stand der Bodensanierung, noch vor Toren und Büroflächen. Ist die Sanierung behördlich abgeschlossen, ist der Termin deutlich belastbarer. Läuft sie noch, gehören großzügigere Verzugsregeln in den Vertrag.

Nutzungsbeschränkungen

Manche Sanierungen arbeiten mit Versiegelung statt Bodenaustausch. Dann können Auflagen gelten, etwa zu Bohrungen, Entsiegelung oder Versickerung. Für Ihren Betrieb heißt das: Fundamente für schwere Maschinen, Bodenanker für Regale oder zusätzliche Tanks sollten früh mit dem Vermieter abgestimmt werden.

Was der Standort für Miete und Betrieb bedeutet

Die Aufbereitung einer Brache ist teuer, und dieses Geld holt sich der Entwickler über die Miete und die Laufzeit zurück. Brownfield-Projekte werden deshalb gern vorvermietet oder mit langen Festlaufzeiten angeboten. Kürzere Bindungen finden sich eher im Bestand.

Im Betrieb fallen zwei Unterschiede auf. Erstens liegen frühere Werksgelände manchmal näher an Wohngebieten als ein neues Gewerbegebiet am Autobahnkreuz. Das kann Auflagen für Nachtbetrieb, Lkw-Routen oder Lärmschutz bedeuten, und die stehen in der Baugenehmigung, nicht im Exposé. Zweitens sind alte Industrieflächen meist stark versiegelt. Neue Projekte schaffen Grünflächen und Versickerung, doch große Dach- und Hofflächen bleiben, und mit ihnen die Gebühr für Niederschlagswasser in den Nebenkosten.

Ein Vorteil, der in Kalkulationen gern untergeht, ist die Infrastruktur. Viele Brachen haben einen Gleisanschluss, einen Hafen in der Nähe oder eine leistungsfähige Stromversorgung aus der früheren Nutzung. Ob sich davon etwas weiter nutzen lässt, ist eine Frage an den Entwickler, die sich lohnt.

Wann wir zu einem Plan B im Bestand raten

Für die meisten Mieter in NRW ist Brownfield weniger eine Wahl als die Realität des Marktes, zumindest im Ruhrgebiet und am Niederrhein. Wir halten das für einen Vorteil, solange zwei Bedingungen erfüllt sind: Die Bodensanierung ist abgeschlossen, bevor Sie einen festen Termin brauchen, und die Genehmigung erlaubt die Betriebszeiten, die Ihr Prozess verlangt. Sind beide Punkte offen, raten wir zu einem Plan B im Bestand.

Sieben Fragen an den Entwickler

1. Ist das Planungsrecht gesichert, und für welche Nutzung genau?
2. Liegen Bodenuntersuchung und Sanierungskonzept vor, und ist die Sanierung abgeschlossen?
3. Gibt es Auflagen zu Eingriffen in den Boden?
4. Wie ist die Zufahrt für Lkw gelöst, auch durch angrenzende Wohngebiete?
5. Welche Betriebszeiten erlaubt die Genehmigung, insbesondere nachts?
6. Wie erreichen Mitarbeitende den Standort mit öffentlichen Verkehrsmitteln?
7. Gibt es eine Freistellung für Altlasten, die vor dem Mietbeginn bestanden?

Welcher Hallentyp zu Ihrem Prozess passt, unabhängig von der Herkunft der Fläche, zeigt die Übersicht der Arten von Logistikimmobilien.