Logistik-Neubau mieten: Vom Pre-Let bis zum Einzug

Einen Logistik-Neubau mieten Sie in der Regel vorab: Beim Pre-Let unterschreiben Sie den Mietvertrag, bevor gebaut wird oder während des Baus. Im Gegenzug bestimmen Sie Zuschnitt und Ausstattung mit. Entscheidend sind eine präzise Baubeschreibung, ein verbindlicher Übergabetermin und klare Regeln für den Fall, dass er nicht gehalten wird.

Wie unberechenbar das Angebot an fertigen Neubauflächen ist, zeigt Köln: Im ersten Halbjahr 2026 entfielen dort nur 8,5 % des Flächenumsatzes auf Neubauten, nach drei Quartalen waren es 31,3 %, weil zwei große Neubauabschlüsse hinzukamen; im Vorjahreszeitraum lag der Anteil bei 42,6 %.¹² Moderne Hallen nennt BNP Paribas ausdrücklich als besonders knapp. Wer auf eine bestimmte Größe oder Lage angewiesen ist, kann sich auf zufällig frei werdende Neubauflächen kaum verlassen.

Drei Modelle: Built-to-Suit, Pre-Let, spekulativ

Die Begriffe werden nicht immer sauber getrennt. In der Praxis lassen sich drei Modelle unterscheiden:

Spekulativ heißt: Der Entwickler baut, ohne dass ein Mieter feststeht. Für NRW erwartete CBRE für 2026 spekulative Fertigstellungen von rund 60.000 m² in Köln und rund 50.000 m² in Düsseldorf.³ Gemessen an einem Jahresumsatz von über 1,27 Millionen m² im Land ist das wenig. Wer nicht auf diese Flächen warten kann, kommt um Pre-Let kaum herum.

Logistik-Neubau mieten: der Zeitplan

Wie lange ein Projekt dauert, hängt vor allem vom Baurecht ab. Liegt ein passender Bebauungsplan vor, geht es mit dem Bauantrag los. Muss erst Planungsrecht geschaffen werden, kommen leicht ein oder mehrere Jahre hinzu. Auf früheren Industrieflächen können Altlasten und Rückbau den Start zusätzlich verschieben, wie wir im Vergleich Brownfield oder Greenfield zeigen.

Die reine Bauzeit ist dagegen überschaubar. Ein Beispiel: Die Gras Spedition nahm 2021 in Polch die erste von zwei Hallen mit je rund 10.000 m² nach zehn Monaten Bauzeit in Betrieb.⁴ Das ist ein Einzelfall, zeigt aber die Größenordnung, sobald Genehmigung und Grundstück stehen.

1. Grundstück und Planung

   Der Entwickler sichert das Grundstück und klärt das Baurecht. Hier ist Ihr Einfluss auf Zuschnitt, Torzahl, Höhe und Büroanteil am größten, die Unsicherheit beim Termin aber auch.

2. Genehmigung

   Mit der Baugenehmigung wird der Fertigstellungstermin belastbar. Das Projekt ist sicher, Ausstattungswünsche lassen sich noch einplanen.

3. Rohbau und Hülle

   Grundriss und Tragwerk stehen fest. Ausbau, Büro, Ladepunkte, Beleuchtung und Regalplanung lassen sich noch abstimmen.

4. Fertigstellung und Übergabe

   Abnahme, Mängelliste, Übergabeprotokoll. Danach beginnt Ihr Einbau, etwa Regale, Fördertechnik und IT.

Planen Sie die Zeit nach der Übergabe großzügig. Regalmontage, Sprinklerabnahme für Ihre Lagerkonfiguration und Inbetriebnahme der Technik brauchen ebenfalls Wochen bis Monate.

Was im Pre-Let-Vertrag stehen muss

Ein Vorvermietungsvertrag ist ein Mietvertrag über eine Halle, die es noch nicht gibt. Alles, was später gelten soll, muss deshalb vorher beschrieben sein. Die folgenden Hinweise sind keine Rechtsberatung; lassen Sie den Vertrag im Einzelfall anwaltlich prüfen.

Baubeschreibung als Anlage

Die Baubeschreibung ist das wichtigste Dokument. Sie sollte die technischen Werte enthalten, die Ihren Betrieb tragen: lichte Höhe, Bodenlast und Ebenheit, Zahl und Art der Tore, Hoftiefe, Sprinklerauslegung, Netzanschlussleistung, Büroflächen. Was hier fehlt, schuldet der Vermieter nicht. Welche Werte Neubau-Exposés nennen, haben wir beim Ausstattungsstandard moderner Hallen zusammengestellt.

Klauseln gegen Verzugsfolgen

Verträge nennen meist einen geplanten Übergabetermin mit Toleranzfenster. Ausschlaggebend ist, was danach passiert. Prüfen Sie, ob Ihr Entwurf diese Punkte regelt:

• Fester spätester Übergabetermin, nicht nur ein „voraussichtlicher“ Termin
• Pflicht des Vermieters, Verschiebungen unverzüglich und schriftlich anzuzeigen, mit Begründung
• Vertragsstrafe oder pauschalierter Schadenersatz je Woche Verzug, mit Obergrenze
• Mietfreie Zeit, die sich um die Verzugsdauer verlängert
• Rücktrittsrecht nach einer bestimmten Verzugsdauer, ohne Kostenrisiko
• Klare Abgrenzung von Verzögerungen, die keiner zu vertreten hat, etwa Lieferengpässe oder Witterung, mit Höchstdauer
• Übernahme nachgewiesener Mehrkosten, etwa für Zwischenlager oder eine Verlängerung Ihres alten Mietvertrags
• Regel für Teilübergaben, falls Hallenabschnitte früher fertig werden

Ihr eigener alter Mietvertrag läuft unterdessen weiter oder endet. Stimmen Sie beide Verträge so ab, dass Sie bei einer Verzögerung nicht ohne Fläche dastehen.

Mieterwünsche und Kosten

Sonderwünsche wie zusätzliche Tore, mehr Büro oder ein verstärkter Boden werden entweder als Einmalzahlung oder über einen Mietaufschlag finanziert. Lassen Sie sich beide Varianten rechnen. Bei langer Laufzeit ist die Einmalzahlung in der Summe meist günstiger, bindet aber Kapital.

Form und Laufzeit

Seit dem 1. Januar 2025 genügt für Gewerbemietverträge die Textform statt der Schriftform. Fehlt sie, gilt ein Vertrag mit mehr als einem Jahr Laufzeit als unbefristet und kann ordentlich gekündigt werden.⁵ Gerade bei Pre-Let-Verträgen mit vielen Anlagen und Nachträgen lohnt eine saubere Dokumentation, damit die lange Festlaufzeit auch hält.

Übergabe und Abnahme: der unterschätzte Termin

Am Übergabetag zeigt sich, ob die Baubeschreibung präzise genug war. Gehen Sie mit einer eigenen Liste durch die Halle und prüfen Sie die Werte, die für Ihren Betrieb zählen:

• Tore, Überladebrücken und Torabdichtungen in Funktion
• Bodenebenheit dort, wo Regale oder Schmalgangstapler stehen sollen
• Sprinklerabnahme und Freigabe für die vereinbarte Lagerkonfiguration
• Beleuchtung, Stromanschlüsse und Netzwerkverkabelung an den geplanten Stellen
• Hof, Markierungen, Zufahrt und Beschilderung
• Unterlagen: Abnahmeprotokolle der Technik, Brandschutzkonzept, Wartungsverträge, Energieausweis

Mängel, die bei der Übergabe festgehalten werden, muss der Vermieter beseitigen. Was niemand notiert, wird später gern zur Streitfrage, wer es verursacht hat. Ein Übergabeprotokoll mit Fotos und klaren Fristen für die Nacharbeiten schützt beide Seiten.

Regeln Sie außerdem, ab wann Sie die Halle für Ihren Einbau betreten dürfen. Viele Mieter möchten Regale und Fördertechnik schon montieren, während der Vermieter noch Restarbeiten erledigt. Das spart Wochen, braucht aber klare Absprachen zu Haftung, Versicherung und Mietbeginn.

Wann sich der frühe Einstieg lohnt

Pre-Let lohnt sich, wenn Ihr Bedarf groß und gut planbar ist, wenn Sie besondere Anforderungen haben oder wenn es in Ihrer Wunschregion kaum Bestand gibt. Den besten Kompromiss bietet nach unserer Einschätzung meist der Einstieg nach der Baugenehmigung: Das Projekt ist sicher, der Termin belastbar, und es bleibt Spielraum für Ausbauwünsche. Ein Einstieg schon in der Grundstücksphase lohnt sich vor allem dann, wenn Ihr Prozess ungewöhnliche Maße verlangt, etwa sehr viele Tore oder eine besondere Höhe.

Weniger geeignet ist das Modell, wenn Ihr Flächenbedarf in zwei Jahren schwer vorherzusagen ist, wenn Sie kurzfristig umziehen müssen oder die lange Festlaufzeit nicht tragen können. Dann ist eine Bestandshalle mit kürzerer Laufzeit und späterem Umzug in einen Neubau die solidere Lösung.

Auch die Betriebskosten gehören in die Rechnung. Ein Neubau hat moderne Technik und damit gut planbare Nebenkosten, aber keine Abrechnungshistorie; worauf es bei den Servicekosten ankommt, steht im Beitrag zu den Nebenkosten einer Logistikimmobilie.