Nebenkosten einer Logistikimmobilie: Was bei Big Boxes anfällt

Die Betriebskosten einer Logistikimmobilie lagen 2024 im Schnitt bei 11,50 € je m² Bruttogrundfläche und Jahr, davon 1,80 € nicht umlagefähig. Auf Mieter umlegbar waren damit rechnerisch rund 9,70 € je m² und Jahr, gut 0,80 € im Monat. Das zeigt der NEO Logistics Impact Report für rund 250 Investorenhallen.¹ Grundsteuer, Versicherung, Wartung der Technik und Außenanlagen sind die großen Blöcke; Strom für den eigenen Betrieb kommt bei den meisten Mietern noch dazu.

In unserem Rechenbeispiel unten entspricht der umlagefähige Teil im Jahr rund 1,3 Monatsmieten, die gesamten Betriebskosten gut anderthalb.

Was Benchmarks über Logistikhallen sagen

Für Logistikimmobilien gibt es inzwischen eine eigene Kostenstatistik. Die Bauakademie wertet im NEO Logistics Impact Report Betriebskosten von Hallen institutioneller Eigentümer aus.

Zwei Dinge sind dabei wichtig. Erstens beziehen sich die Werte auf die Bruttogrundfläche, nicht auf die vermietete Fläche. Bei einer Halle mit Mezzanine, Technikräumen und Büro liegt die Mietfläche in der Regel unter der BGF, der Wert je m² Mietfläche entsprechend höher. Zweitens sind es Durchschnittswerte über sehr unterschiedliche Objekte. Eine einzelne Halle kann deutlich darüber oder darunter liegen.

Der nicht umlagefähige Teil trägt der Eigentümer selbst, etwa für Verwaltung oder Instandhaltung, soweit sie nicht vertraglich übertragen ist. Für Sie als Mieter zählt, was im Vertrag als umlegbar vereinbart ist.

Woraus sich die Servicekosten einer Big Box zusammensetzen

Bei großen Logistikhallen dominieren andere Kostenarten als bei kleinen Gewerbehallen. Typische Treiber sind die Grundstücksgröße, die Brandschutztechnik und die Dachfläche.

Grundsteuer in NRW

Seit dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach neuen Werten erhoben. In Nordrhein-Westfalen dürfen Kommunen für die Grundsteuer B unterschiedliche Hebesätze für Wohn- und Nichtwohngrundstücke festlegen.³ Das Verwaltungsgericht Gelsenkirchen hat im Dezember 2025 differenzierte Hebesätze in Bochum, Dortmund, Essen und Gelsenkirchen für verfassungswidrig gehalten; die Urteile waren damals nicht rechtskräftig.⁴ Für Logistikmieter heißt das: Die Grundsteuer kann je nach Gemeinde stark schwanken, und sie kann sich durch Rechtsprechung noch ändern. Fragen Sie nach dem aktuellen Bescheid.

Versicherung

Im Vorjahresreport stiegen die Versicherungskosten zwischen 2016 und 2023 um 86 %, stärker als jede andere Position.² Worauf das im Einzelnen zurückgeht, schlüsselt die frei zugängliche Zusammenfassung nicht auf. Eine moderne Sprinkleranlage hilft bei der Prämie, aber nur, wenn sie zu Ihrer Ware passt. Lagert Ware ein, für die die Anlage nicht ausgelegt ist, steht im Ernstfall der Versicherungsschutz in Frage.

Einzelmieter oder Logistikpark

Mieten Sie eine Halle allein, laufen viele Kosten über eigene Verträge, etwa Reinigung, Bewachung oder Winterdienst, und die Nebenkostenabrechnung des Vermieters bleibt schlank. In einem Logistikpark mit mehreren Mietern organisiert dagegen der Eigentümer diese Leistungen zentral und verteilt sie. Das ist bequem, macht aber den Verteilerschlüssel zur wichtigsten Zahl. Ein Mieter mit viel Hofnutzung und wenig Halle zahlt bei einem Schlüssel nach Hallenfläche zu wenig, sein Nachbar entsprechend zu viel. Lassen Sie sich vorab zeigen, welche Leistungen zentral eingekauft werden und ob Sie einzelne davon selbst übernehmen dürfen.

Rechenbeispiel: was 20.000 m² im Betrieb kosten

Die folgenden Zahlen sind Annahmen zur Veranschaulichung. Die Betriebskosten orientieren sich am Durchschnitt aus dem NEO-Report, die Miete ist frei gewählt. Gerechnet ist mit dem umlagefähigen Teil, den Mieter tatsächlich tragen.

Die umlagefähigen Betriebskosten machen in diesem Beispiel rund 11 % der Kaltmiete aus, im Jahr rund 208.500 €. Ein Unterschied von 2 € je m² BGF und Jahr zwischen zwei Hallen bedeutet bei dieser Größe rund 43.000 € im Jahr, über zehn Jahre Laufzeit also eine sechsstellige Summe.

Was moderne Hallen günstiger macht und was nicht

Neubauten haben bei manchen Kosten Vorteile. LED-Beleuchtung senkt den Stromverbrauch, eine Photovoltaikanlage liefert günstigen Strom, wenn sie dem Mieter zugutekommt, und neue Technik ist in den ersten Jahren selten reparaturanfällig. Wie sich diese Effekte nutzen lassen, beschreibt der Artikel ESG in der Logistikimmobilie.

Andere Kosten steigen mit der Ausstattung. Mehr Tore bedeuten mehr Wartung, eine größere Sprinkleranlage mehr Prüfungen, ein großer Hof mehr Winterdienst. Laut NEO-Report sind die Ausgaben für Instandsetzung von 2023 auf 2024 um rund 9 % gewachsen.¹ Achten Sie deshalb darauf, dass Instandsetzung nicht unbegrenzt in die Nebenkosten wandert.

Wo Mieter den größten Hebel haben

Aus unserer Sicht liegt der größte Hebel in Mehrmieterparks beim Verteilerschlüssel. Ein Rechenbeispiel mit offengelegten Annahmen: Zwei Mieter haben je 10.000 m² Halle. Mieter A nutzt den gemeinsamen Hof kaum, Mieter B stellt dort Wechselbrücken ab und belegt rund 80 % der Fläche. Die Hofkosten für Winterdienst, Kehren, Beleuchtung und Niederschlagswasser betragen angenommen 60.000 € im Jahr.

Der zweite Hebel ist die Frage, ob Instandsetzung über die Nebenkosten läuft. Beides lässt sich vor Vertragsschluss verhandeln.

Regeln für den Mietvertrag

Für Gewerbemietverträge gilt: Umlegbar ist, was vereinbart ist. Bei großen Logistikhallen lohnt es sich, diese Punkte ausdrücklich zu regeln:

• Abschließende Liste der Kostenarten, gern mit Verweis auf die Betriebskostenverordnung und klar benannten Zusatzpositionen.
• Bezugsgröße: Wird nach Mietfläche, BGF oder einem anderen Schlüssel verteilt? Bei Mehrmieterparks den Verteilerschlüssel für gemeinsame Flächen festlegen.
• Deckel für Verwaltung und Instandhaltung: Prozentsatz der Nettokaltmiete oder fester Jahresbetrag.
• Trennung von Wartung und Reparatur: Wartungsverträge für Tore und Sprinkler ja, Austausch defekter Bauteile nur im vereinbarten Rahmen.
• Strom und Solaranlage: Eigener Liefervertrag, Bezug vom Vermieter oder Mischmodell, mit Preisregel.
• Abrechnungsfrist und Belegeinsicht: Feste Frist für die Abrechnung und das Recht, Belege digital einzusehen.

Bei einer Vorvermietung gehören diese Regeln schon in den Vertrag über den Logistik-Neubau, und welche Technik die Kosten treibt, zeigt der Ausstattungsstandard moderner Hallen.