ESG in der Logistikimmobilie: DGNB, PV-Dach und Mieternutzen

ESG bei einer Logistikimmobilie bedeutet für Mieter vor allem: niedrigerer Energieverbrauch, eigener Solarstrom, belastbare Verbrauchsdaten für den eigenen Nachhaltigkeitsbericht und ein Gebäude, das in zehn Jahren noch finanzierbar und vermietbar ist. Nachgewiesen wird das meist über ein DGNB-Zertifikat. Dazu kommen Pflichten wie die Solarpflicht in NRW und Regeln, die in einem Green Lease vereinbart werden.

Für Eigentümer und Banken entscheidet ESG längst über den Wert eines Objekts. Für Sie als Mieter geht es zunächst um Betriebskosten und Daten.

Wo Logistikhallen heute stehen

Der NEO Logistics Impact Report der Bauakademie hat Daten von rund 250 Logistikimmobilien mit zusammen etwa neun Millionen m² Bruttogrundfläche aus dem Jahr 2024 ausgewertet.¹

CRREM ist ein Dekarbonisierungspfad, an dem Investoren die Klimarisiken ihrer Gebäude messen. Bemerkenswert ist die vierte Zeile: Unter den Hallen ohne Solaranlage ist ein beträchtlicher Teil jünger als fünf Jahre. Das Baujahr allein sagt also wenig darüber, wie zeitgemäß eine Halle energetisch ist; welche Merkmale Sie im Exposé konkret abfragen sollten, listet der Ausstattungsstandard moderner Hallen.

Gesetzliche Pflichten: Solarpflicht, GModG, GEIG

Einige ESG-Merkmale sind Pflicht. Für Hallen in NRW sind vor allem diese Regeln relevant (Stand Oktober 2026):

Die Landesregeln in NRW gehen in Teilen über das Bundesrecht hinaus, was das neue Bundesgesetz ausdrücklich zulässt.⁴ Für Bestandshallen, und damit auch für die vielen neuen Hallen auf alten Industrieflächen, die wir im Vergleich Brownfield oder Greenfield beschreiben, ist vor allem die Dachsanierung wichtig: Wird das Dach erneuert, kommt die PV-Anlage in vielen Fällen mit. Ausnahmen gibt es bei technischer Unmöglichkeit oder wirtschaftlicher Unzumutbarkeit.³

Vom GEG zum GModG

Das Gebäudeenergiegesetz wurde 2026 umfassend novelliert und umbenannt. Es heißt jetzt Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG), verkündet im Bundesgesetzblatt 2026 I Nr. 226 am 28. Juli 2026; der überwiegende Teil gilt seit dem 29. Juli 2026, weitere Regelungen folgen gestaffelt.⁷ Die bisherige Pflicht, neue Heizungen zu 65 % mit erneuerbaren Energien zu betreiben, ist entfallen. An ihre Stelle tritt für neue Gas- und Ölheizungen eine sogenannte Bio-Treppe mit steigenden Mindestanteilen an biogenen Brennstoffen oder Wasserstoff: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.⁷ Nach Darstellung der Kanzlei GÖRG betrifft die Bio-Treppe Wohngebäude, nicht Nichtwohngebäude.⁸

Für Logistikhallen interessanter sind drei andere Punkte. Neubauten sollen ab 2030 als Nullemissionsgebäude errichtet werden, also ohne Emissionen aus fossilen Brennstoffen am Standort.⁷⁸ Die Anforderungen an Gebäudeautomation wurden erweitert; GÖRG zufolge greifen sie bei Nichtwohngebäuden schon ab 70 Kilowatt Nennleistung.⁸ Und für den Bestand sieht das Gesetz Mindestenergiestandards vor. GÖRG beschreibt dafür ein Worst-first-Prinzip: Bis 2030 sollen die energetisch schlechtesten 16 % der Nichtwohngebäude modernisiert werden, bis 2033 die schlechtesten 26 %.⁸

Unsere Einschätzung: Für Mieter einer älteren Halle ist der letzte Punkt der wichtigste. Gehört das Gebäude zu den schlechtesten im Bestand, stehen in der Mietzeit Arbeiten an Dach, Fassade oder Technik an, mit Baustellenbetrieb und der Frage, wer die Kosten trägt. Das gehört vor der Unterschrift auf den Tisch. Die Umsetzung im Detail spielt sich nach einer so grundlegenden Reform erst ein; welche Pflichten für Ihr Objekt konkret gelten, sollte ein Fachanwalt oder Energieberater im Einzelfall beurteilen.

DGNB, BREEAM, LEED: was die Zertifikate aussagen

In Exposés deutscher Logistikneubauten begegnet Ihnen am häufigsten das Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen, daneben BREEAM und seltener LEED. Die drei Systeme bewerten unterschiedlich und lassen sich nur bedingt vergleichen.

Bei der DGNB reicht der Gesamterfüllungsgrad allein nicht: In den drei Kernthemenfeldern müssen zusätzlich Mindestwerte erreicht werden.¹⁰ Für Platin verlangt die Version 2023 weitere Mindestanforderungen, etwa eine Ökobilanz mit treibhausgasneutraler Planung oder einen ambitionierten Klimaschutzfahrplan sowie Maßnahmen gegen hohe Klimarisiken am Standort.¹¹ Seit dem 1. Oktober 2026 ist die Version 2023.2 die gültige Marktversion für Neubauten; sie wurde nach Angaben der DGNB mit Blick auf die EU-Taxonomie entwickelt.¹²

Für Mieter zeigt ein Zertifikat, dass jemand die Planung systematisch geprüft hat. Wie die Halle mit Ihrem Betrieb läuft, sagt es nicht. Ein Gold-Zertifikat aus der Planungsphase ersetzt keine Verbrauchsdaten aus dem Betrieb.

EU-Taxonomie: warum Eigentümer darauf achten

Die EU-Taxonomie legt fest, wann eine Wirtschaftstätigkeit als ökologisch nachhaltig gilt. Für Erwerb und Eigentum von Gebäuden (Tätigkeit 7.7) gilt vereinfacht: Gebäude, die vor dem 31. Dezember 2020 errichtet wurden, brauchen einen Energieausweis der Klasse A oder müssen zu den besten 15 % des Bestands gehören. Neuere Gebäude müssen die Neubaukriterien erfüllen, also einen Primärenergiebedarf mindestens 10 % unter dem Niedrigstenergiegebäude-Standard. Große Nichtwohngebäude mit Anlagen über 290 kW müssen zusätzlich über ein Energiemonitoring effizient betrieben werden.¹³

Das betrifft zunächst Investoren und Banken. Für Sie zählt die Folge: Ein Eigentümer, der die Taxonomie erfüllen will, braucht Ihre Verbrauchsdaten und hat ein Interesse an Effizienzmaßnahmen. Damit haben Sie eine gute Verhandlungsposition, wenn es um Modernisierung und Kostenverteilung geht.

Green Lease: was in den Mietvertrag gehört

Ein Green Lease ist ein Mietvertrag mit Nachhaltigkeitsklauseln. Der Zentrale Immobilien Ausschuss hat 2024 mit dem Green Lease 2.0 einen modularen Klauselbaukasten veröffentlicht, der unter anderem den Austausch von Verbrauchsdaten regelt.¹⁴ Für Logistikmieter lohnt es sich, diese Punkte durchzugehen:

• Wer misst Strom, Wärme und Wasser, wer bekommt die Daten, in welchem Format und wie oft?
• Werden Halle, Büro, Ladepunkte und PV-Anlage getrennt gezählt?
• Wer betreibt die Solaranlage, zu welchem Preis beziehen Sie den Strom, wer trägt Wartung und Versicherung?
• Wie werden Kosten und Einsparungen geteilt, wenn der Vermieter Beleuchtung oder Heizung erneuert?
• Dürfen Sie Ladepunkte für Pkw, Transporter und Lkw errichten, und wem gehören sie beim Auszug?
• Welche Modernisierungen plant der Eigentümer in der Laufzeit, auch mit Blick auf die neuen Mindestenergiestandards?
• Gibt es gemeinsame Verbrauchsziele, und was passiert, wenn sie verfehlt werden?

Ein Blick in die Zählerpläne gehört vor jede Unterschrift. Fehlt eine getrennte Messung, können Sie später weder Ihren eigenen Verbrauch belegen noch Einsparungen nachweisen. Nachrüsten geht, kostet aber Zeit und Abstimmung mit dem Netzbetreiber.

Was ESG für Ihre Kosten bedeutet

Die Betriebskosten von Investorenhallen lagen 2024 laut NEO-Report insgesamt im Schnitt bei 11,50 € je m² Bruttogrundfläche und Jahr, davon 1,80 € nicht umlagefähig.¹ Energie ist darin bei vielen Mietern gar nicht enthalten, weil sie Strom direkt beziehen. Genau dort wirken PV, LED und effiziente Wärmeerzeugung, und welche Kostenblöcke sonst anfallen, zeigt unser Beitrag zu den Nebenkosten einer Logistikimmobilie.

Hinzu kommt ein Vorteil, der sich schwer beziffern lässt: Viele Kunden aus Handel und Industrie verlangen von ihren Logistikpartnern Angaben zu Emissionen, und eine Halle mit Messdaten und eigenem Solarstrom macht diese Berichte einfacher.